מיסוי הכנסות שכירות מהשכרת מקרקעין בחו"ל
חושבים להשקיע בנדל"ן בחו"ל? כדאי לברר לפני את אפשרויות המיסוי בישראל כדי למקסם את התשואה על ההשכרה.
בשנים האחרונות יותר ויותר ישראלים מגלים עניין בהשקעות בנדל"ן בחו"ל, זאת מתוך תפיסה כי אותן השקעות עשויות להניב תשואות גבוהות יותר מהתשואות וכן במחירים נמוכים יותר משוק הנדל"ן בישראל.
לפני שאתם רצים להשקיע כדאי להכיר כי ישנם שני מסלולי מיסוי בגין השכרת נכס בחו"ל, וכן בניגוד לנדל"ן בישראל, על השקעה בנדל"ן בחו"ל אין הבחנה בין סוגי המקרקעין. אך לדוגמה אין הבחנה בין משרדים לדירות למגורים.
אפשרות א' – מיסוי במסלול 15%
בהתאם לסעיף 122א. לפקודת מס הכנסה, יחיד שהיתה לו בשנת מס הכנסה מדמי שכירות מהשכרת מקרקעין מחוץ לישראל רשאי לשלם עליה מס בשיעור של 15% על המחזור, ולא מיסוי של הכנסות פאסיביות (ראה אפשרות ב'). וזאת בתנאי שההכנסה מדמי שכירות איננה מגיעה לכדי עסק.
חשוב לשים לב כי במידה ובוחר היחיד את אפשרות מיסוי זו אינו זכאי לנכות הוצאות, למעט פחת ואינו זכאי לזיכוי מס זר או לקזז הפסדים.
במסלול זה אין חבות בדמי ביטוח לאומי.
אפשרות ב' – מסלול שיעור מס שולי
מס שולי בהתאם למדרגות המס של היחיד – מס על ההכנסה החייבת לאחר ניכוי הוצאות, קיזוז הפסדים ואפשרות לזיכוי בגין המס הזר ששולם (סעיף 121 לפקודה).
בהתאם לעמדת ביטוח לאומי במסלול זה יש חבות בדמי ביטוח לאומי. לטענתו הפטור לפי סעיף 350(א)(&) חל רק על מסלול של 15%. אך ישנו פס"ד משנת 2022, ראה להלן.
עב"ל 60019-12-20 ברוך מרדכי אולך – הכנסה מדמי שכירות מהשכרת מקרקעי מחוץ לישראל, שאינה הכנסה מעסקה לפי סעיף 2(1) לפקודה, פטורה מתשלום דמי ביטוח לפי סעיף 350(א)(7) לחוק הביטוח הלאומי, בין אם דווחה למס הכנסה במסלול הרגיל ובין אם דווחה במסלול המיוחד.
הערה, הפסדים לא מוגבלים בזמן אך זיכוי ניתן לנצל 5 שנים קדימה.
כיצד בוחרים מסלול?
באופן כללי, המסלול הראשון יתאים לרוב למי שנמצא במדרגת מס שולית גבוהה או לחילופין אין לו הוצאות לדרוש על הנכס כדי להפחית את חבות המס, והמסלול השני עשוי להתאים למי שמשלם מס בחו"ל או בעל הוצאות גבוהות על הנכס (כולל מימון).
כמובן שרואה חשבון מוסמך או עו"ד יכול לסייע לכם לבחור את מסלול המיסוי הנכון בשבילכם ולערוך סימולציה לכדאיות המסלות.
האם נדרש להגיש דוח שנתי על ההכנסה מחו"ל?
בהתאם לסעיף 131 לפקודת מס הכנסה נקבע כי יחיד חייב בהגשת דוח שנתי, בין היתר, אם הוא תושב ישראל שמלאו לו 18 שנים בתחילת שנת המס, ועליו לדווח על כלל ההכנסות מישראל ומחוץ לישראל, בין אם זו הכנסה מעסק, הכנסה פאסיבית וכן אם מדובר בהכנסה בשעורי מס מיוחדים.
אם זאת, תקנות מס הכנסה (פטור מהגשת דין וחשבון) פוטרות חלק מהחייבים בהגשת דוח שנתי, ונקבע לעניין הכנסת חוץ כי יחול פטור בהגשת דוח שנתי כאשר מדובר בהכנסת חוץ שנקבע לה פטור ממס או ששולמה בשלה מקדמת מס ("בדיווח מקוצר") או שנוכה ממנה מלוא המס במקור, שסכומה אינו עולה על סך של 363,000 ש"ח. לעניין זה "הכנסת חו" הינה הכנסה שהופקה או שנצמחה מחוץ לישראל, וכן הכנסה ממכירת נייר ערך של חברה תושבת ישראל הרשום למסחר בבורסה מחוץ לישראל. הערה, "מקדמת מס" הינה מקדמה לפי הוראות תקנות מס הכנסה המתייחסת להכנסה מהשכרה שחל עליה מס בשיעור של 15% וכן מריבית, דיבידנד או רוח הון מני"ע זר.
